Ustawa o ochronie praw lokatorów – zmiany w 2019

31/07/2019

Od kiedy sięgnąć pamięcią problem mieszkaniowy w Polsce był jednym z najważniejszych tematów poruszanych w mediach, urzędach i prywatnych rozmowach. Deficyt mieszkań w publicznym, miejskim zasobie lokali mieszkaniowych niewiele się zmienia i cały czas na rynku pozostaje ogromna ilość osób, których nie stać na zakup mieszkania ani na rynku pierwotnym ani na wtórnym. Mogą oni liczyć tylko na zasoby gminy, które podlegają przede wszystkim naturalnej fluktuacji. Mimo, że niektóre z ośrodków miejskich chwalą się planami budownictwa komunalnego, stosują też wykup mieszkań prywatnych na własność gminy pomiędzy popytem a podażą jest przepaść nie do zasypania.

Ochrona praw lokatorów 2019

Reakcją na ten wielopokoleniowy deficyt jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wchodząca w życie 21 kwietnia 2019r. Przepisy te miały wejść w życie na początku ubiegłego roku, ale z uwagi na konieczność rozwiania wielu wątpliwości termin uprawomocnienia ustawy przesunięto na rok bieżący.

Rozbiórka i remont budynku

Ważną zmianą na korzyść lokatorów zaproponowaną w ustawie jest przedłużenie do 31 grudnia 2019r. obowiązku gminy do zapewnienia najemcom prawa do lokalu zamiennego. W przypadku, gdy budynek komunalny wymaga rozbiórki lub generalnego remontu gmina musi zapewnić najemcom lokal zastępczy oraz pokryć koszt przeprowadzki. Przepisy te dotyczą jednak tylko tej grupy najemców, którzy opłacali czynsz regulowany do dnia poprzedzającego wejście w życie niniejszej ustawy.

Wysokość dochodu a wysokość czynszu

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. mówi, że to gmina decyduje o zasadach polityki czynszowej na swoim terenie, ustala stawki obowiązującego czynszu z tytułu najmu lokali komunalnych oraz wprowadza ewentualny program obniżający jego wysokość w warunkach określonych wewnętrznym regulaminem. Zmiana jaka została wprowadzona w najnowszej nowelizacji ustawy wprowadza cykliczną weryfikację dochodów najemców.

Prawa i obowiązki gminy nie zmieniają się, ale to swoiste uszczelnienie zobowiązuje od teraz najemcę do składania pisemnych deklaracji podających wysokość dochodu członków  gospodarstwa domowego najemcy. Do zadań gminy należy ustalenie częstotliwości składania deklaracji, ich weryfikacja oraz ustanowienia kryteriów dochodowych. Wiadomo jednak, że kontrole weryfikujące danego najemcę nie mogą być ani częstsze ani rzadsze nic raz na 2,5 roku. Jeżeli po kolejnej kontroli okaże się, że najemca przekroczył ustanowiony próg dochodowy czyli średni miesięczny dochód przeliczany na jedną osobę, gmina ma prawo podwyższyć najemcy czynsz. Przepis ten działa w obie strony, co oznacza, że w przypadku obniżenia się standardu życia najemcy na skutek niższego dochodu, czynsz za wynajem mieszkania może ulec obniżeniu.

Odnośne przepisy będą dotyczyć wyłącznie najemców i umów najmu zawieranych po uprawomocnieniu się ustawy. Umowy zawierane przed wejściem jej w życie pozostają bez zmian, czyli najemcom nie grozi ewentualna podwyżka czynszu i kontrola gminy.

Jeden najemca jedno mieszkanie

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadziła kolejne ograniczenie dla starających się o mieszkanie komunalne będące własnością gminy. Osoba starająca się o taki lokal nie może posiadać innego mieszkania znajdującego się w tym samym mieście lub w powiecie graniczącym z właściwym dla najemcy miastem. To rozwiązanie ma ograniczyć wykorzystywanie majątku gminy i nadużycia godzące w sprawiedliwość dostępu do lokali gminnych.

Powierzchnia użytkowa lokalu

Nowelizacja ustawy dotyczy również tych najemców mieszkań komunalnych, u których  w trakcie wieloletniego użytkowania mieszkania zmieni się sytuacja rodzinna wpływając na fakt przekroczenia normy powierzchni użytkowej lokalu. W takim przypadku ustawa umożliwia jednostkom samorządu terytorialnego wypowiedzenie umowy najmu danego lokalu, z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, ale zobowiązuje je też do przedstawienia najemcy w formie pisemnej oferty zawarcia nowej umowy najmu dla innego lokalu odpowiadającego aktualnej sytuacji życiowej najemcy. Lokal ten jednak musi spełniać warunki co najmniej lokalu zamiennego. Koszt przeprowadzki do nowego lokalu będzie musiał pokryć właściciel lokalu.

Socjalna polityka mieszkaniowa

Nowela ustawy wchodząca w życie 21 kwietnia 2019 r. zmieniła radykalnie pojęcie polityki mieszkaniowej kierowanej do osób o najniższych dochodach, wymagających wcześniej mieszkań socjalnych. Do tej pory gmina była zobowiązana zapewnić tym osobom lokale socjalne rozumiane jako miejsce bezpiecznej egzystencji. Wraz z nową ustawą gmina oferuje najuboższym grupom społecznym najem socjalny lokalu. Wcześniej lokal socjalny przyznawany być osobom uprawnionym po najniższych z możliwych kosztach. W nowych warunkach już w umowie najmu socjalnego widnieje termin ważności umowy oraz warunki opłat zgodnie z ustalanym harmonogramem płatności za czynsz na podstawie indywidualnej sytuacji ekonomicznej najemcy socjalnego.

Źródła:
1) http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf
2) https://www.sejm.gov.pl/Sejm8.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=2194