Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony – co należy zrobić?

Umowa na czas nieokreślony… Podpisywać?

Nierzadko zdarza się, że warunkiem wynajmu lokalu jest zawarcie umowy na czas nieoznaczony (nazywany również nieokreślonym). Czy powinniśmy obawiać konsekwencji złożenia podpisu pod tak sformułowanym dokumentem? W życiu dojść może do wielu nieprzewidzianych sytuacji, na które wpływu nie tylko nie mamy, ale i mieć nie możemy. A co jeśli zwyczajnie obudzi się w nas chęć zmiany miejsca zamieszkania? Ustawodawca przewidując wymienione czynniki jasno określił możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony nie tylko przez właściciela wynajmującego lokal, ale również i lokatora, określanego później jako najemca.

 

    Nie taki diabeł straszny.

Zagadnienie wypowiedzenia umowy najmu lokalu na czas nieokreślony szczegółowo objaśnia Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w myśl której najemca może wypowiedzieć umowę o użytkowanie lokalu na ustalonych w niej warunkach, o ile takie zostały w niej zawarte. W przeciwnym wypadku zasady odstąpienia od zwieńczonego podpisami porozumienia określa wymieniona wyżej ustawa. Ponadto ustawodawca przewiduje również możliwość wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, natomiast do tego przejdziemy w dalszej części.

W przypadku rozwiązania umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia sytuacja jest klarowna. Okres ten powinien być określony w sporządzonej przez wynajmującego umowie i nie winien być rozbieżny ze względu na jej strony. Jeżeli warunek ten nie jest spełniony, a długość okresu wypowiedzenia najemcy różni się od długości ewentualnego wypowiedzenia wspomnianej umowy przez wynajmującego-ustalenie to może okazać się niewiążące. W tej sytuacji również istotnym jest ten okres, który określa Ustawa.

W jej myśl najemca ma prawo do rozwiązania porozumienia z różnym-zależnie od ustalonego okresu rozliczenia czynszu-okresem wypowiedzenia. W przypadku rozliczeń miesięcznych najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy z najpóźniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem.

Zdarza się jednak (stosunkowo rzadko), że najemca zobowiązany jest do rozliczeń kwartalnych. W tym przypadku zasada wypowiedzenia umowy pozostaje bez rażących zmian. Tutaj również obowiązuje wypowiedzenie z co najmniej trzymiesięczną jego zapowiedzią, jednakże z zastrzeżeniem bieżącego kwartału. Oznacza to dla nas, że czas trwania okresu wypowiedzenia rozpocznie się wraz z dniem rozpoczęcia kolejnego kwartału, niezależnie od dnia dostarczenia wypowiedzenia w kwartale bieżącym.

wypowiedzenie umowy najmu

    Jasne, ale jak powinno wyglądać wypowiedzenie?

Wypowiedzenie to należy poprzeć konkretnymi przesłankami i najlepiej, ażeby te przedstawione na dokumencie pokrywały się z prawdą. Finalnie zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony nie jest czynnikiem, który determinuje bieg naszego życia, więc jeżeli dla przykładowo poznajemy partnera, z którym postanowiliśmy zamieszkać jest to odpowiedni powód do zainicjowania końca porozumienia dotyczącego wynajęcia mieszkania.

Wniosek, o którym mówimy zawierać powinien datę i miejsce sporządzenia, dane najemcy oraz wynajmującego, jasną informację o postanowieniu wypowiedzenia umowy (z dokładnym określeniem daty jej sporządzenia oraz danych lokalu, którego dotyczy). Po umieszczeniu uzasadnienia należy umieścić własnoręczny podpis.

Przykładowy wzór wypowiedzenia umowy znaleźć można pod tym linkem:

https://rynekmieszkaniowy.pl/wypowiedzenie-umowy-najmu-wraz-z-gotowym-wzorem-do-pobrania/

 

     Albo inaczej: wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym.

Jeżeli mówimy o natychmiastowym ustaniu obowiązywania umowy, to sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Najprostszą, najszybszą i jednocześnie w moim przekonaniu najlepszą możliwością jest rozmowa z wynajmującym. Siłą perswazji doprowadzić możemy do rozwiązania umowy za porozumieniem stron, co poskutkuje szybkim i bezbolesnym dla obu zainteresowanych efektem. Jeżeli tę opcję wykluczymy, należy zajrzeć do obowiązującej nas Ustawy, bowiem to w niej odnaleźć możemy rozwiązanie naszego problemu.

Oczywistym jest, że jeżeli „dogadanie się” nie wchodzi w grę, to nie zawsze będziemy mogli doprowadzić do natychmiastowego unieważnienia zawartej umowy. Możliwe to będzie jedynie w przypadkach, kiedy wynajmujący nie wywiąże się z zawartych w niej postanowieniach lub jego działania okażą się niezgodne z prawem. Najczęstszym uchybieniem  właścicieli lokalów jest nieposzanowanie praw lokatorów, poprzez niepoparte rozsądnymi przesłankami wzrosty opłat. Podwyższenie czynszu powinno również być poprzedzone określonym w Art. 8a. Ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego okresem. Informację o podwyżce w myśl tego artykułu winien wnieść w miesiąc poprzedzający wiążącą opłatę. Co więcej, wynajmujący nie ma prawa zwiększać należności częściej niż raz na sześć miesięcy. W przypadku przeciwnym mamy do czynienia ze złamaniem reguł, co wykorzystać można w drodze ku natychmiastowemu wypowiedzeniu umowy najmu.

Nierzadko zdarza się również, że wynajmujący nie ustosunkowują się do Art. 6a.:  „Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem” Tu również wynajmujący ma szerokie pole manewru.

    Z drugiej strony barykady.

Wszystko to może wydawać się nieco skomplikowane, natomiast w wiele trudniejszej pozycji zawsze znajduje się wynajmujący. W sytuacji, gdzie właściciel mieszkania wysnuł wobec niego nowe, nieco odmienne od poprzednich plany pozbycie się niechcianego lokatora okazuje się problematyczne. Oczywiście nadal najszybszym, a jednocześnie najrozsądniejszym rozwiązaniem jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, natomiast nie każdy gotowy jest opuścić mieszkanie, z którym niejako wiązał przyszłość. Na taką ewentualność z pomocą również śpieszy Dziennik Ustaw. Powołując się przykładowo na art. 11 Ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, czyli na chęć wprowadzenia się do zamieszkałego przez lokatora mieszkania, oferując w zamian lokal zastępczy okres wypowiedzenia umowy tra sześć miesięcy. Jeżeli właściciel lokalu zamiennego nie posiada okres ten wydłuża się do trzech lat.

 

   Podsumowując…

Najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony, jednak ograniczają go zawarte w niej ustalenia. Jeżeli ustalenia te zostały pominięte, strony obowiązują zasady zawarte w Ustawie z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W jej myśl wynajmujący może wypowiedzieć umowę:

-z trzymiesięcznym okresem wyprzedzającym, jeśli obliguje go miesięczny cykl rozliczania czynszu;

-trzymiesięcznym okresem wyprzedzającym z wyłączeniem trwającego kwartału, jeżeli mowa jest o rozliczeniach kwartalnych.

Lokator może również doprowadzić do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym za porozumieniem stron lub na drodze sądowej, jeżeli doszło do uchybień ze strony wynajmującego.