Umowa najmu należy do tak zwanych umów nazwanych. Oznacza to, że jej regulacje znajdują się w Kodeksie cywilnym. Ogólne informacje na jej temat regulowane są przepisami art. 659- 679 wyżej wskazanej ustawy. Dotyczą one również umowy dzierżawy, która w swojej konstrukcji jest bardzo zbliżona. Precyzyjnego ujęcia kwestii związanych stricte z najmem lokalu szukać należy natomiast w art. 680- 692.
Przez umowę najmu rozumiemy z jednej strony zobowiązanie wynajmującego (właściciela mieszkania), do oddania na czas określony lub na czas nieokreślony najemcy, określoną rzecz, którą w tym przypadku będzie lokal mieszkalny. Najemca zobowiązuje się, natomiast, w zamian za to płacić określony czynsz za korzystanie z przedmiotu najmu. Wspomnieć należy, że konstrukcja ta jest analogiczna w sytuacji, kiedy przedmiotem umowy jest jakakolwiek inna rzecz. Tak określona definicja, wskazuje na zakres podmiotowy opisywanego stosunku prawnego. Można uznać, że jest to podmiotowe minimum, jakie musi być spełnione. Oczywiście zarówno w roli wynajmującego, jak i najemcy, mogą występować zarówno osoby fizyczne jak i prawne w dowolnej konfiguracji.
Po tym jak znajdziemy wymarzone lokum oraz porozumiemy się co do warunków, na jakich ta relacja będzie funkcjonować, konieczne jest jej osadzenie w porządku prawnym. W tym pomocna będzie umowa. Niestety, jak pokazuje doświadczenie życiowe, wiele osób mających czerpać zyski z udostępnienia swojego mieszkania niechętnie podchodzi do podpisania takiego dokumentu. Jest to związane z określonymi prawem podatkowym konsekwencjami. Przyjmując jednak optymistyczną wersję, konieczne jest, aby taka umowa została zawarta na piśmie, zwłaszcza jeśli jest zawierana na dłużej niż rok. W przypadku kiedy nie zachowamy tej formy, poczytuje się, iż została ona zawarta na czas nieokreślony. W praktyce jednak, rozsądnie będzie każdorazowo skorzystać z tej formy. Będzie ona bardzo pomocna w przypadku ewentualnych sporów między stronami stosunku.
Co powinna zawierać umowa najmu
Umowa ta w swojej podstawowej wersji powinna określać podmioty ją zawierające- wraz z informacjami pozwalającymi na ich identyfikację- adres zamieszkania, numer PESEL, określenie przedmiotu umowy poprzez wskazanie dokładnego adresu, a także wysokość czynszu, sposób jego przekazania i czas na jaki została zawarta. Dobrym rozwiązaniem było by również zawarcie informacji, iż w zakresie nieuregulowanym przez dokument, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego. Treść dokumentu powinna zostać opatrzona czytelnym podpisem obu stron oraz datą.
Przepisy prawa nie wskazują na konieczność zawierania dodatkowych porozumień, jednak z uwagi na własny interes warto zadbać o pewne kwestie natury formalnej oraz technicznej. Przede wszystkim, powinniśmy dołożyć wszelkich starań, by stwierdzić czy wynajmujący jest osobą uprawnioną do zawarcia z nami umowy. W tym celu możliwe jest zwrócenie się z prośbą o okazanie aktu własności lub wizyta w administracji budynku. Jeśli przekazany lokal posiada wyposażenie, zalecane jest także spisanie listy przedmiotów, jakie się w nim znajdują, a także krótkie określenie ich stanu zużycia i dokonanie dokumentacji fotograficznej. Jest to o tyle istotne, że ochroni nas to przed późniejszą odpowiedzialnością finansową, a także ułatwi odzyskanie wpłaconej kaucji.
Istotne jest także wskazanie okresu na jaki stosunek najmu jest zawarty. Wpływa to na okres wypowiedzenia umowy. Jeśli określimy za pomocą konkretnej daty moment , w którym umowa zostanie zakończona, uznaje się, że została ona zawarta na czas określony. Przepis artykułu 661 wprowadza tu jednak wyjątek. Mianowicie, jeśli umowa będzie zawarta na czas dłuższy niż dziesięć lat, po przekroczeniu tego okresu, uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Ta reguła dotyczy podmiotów nieprofesjonalnych, to jest osób fizycznych. W przypadku przedsiębiorców, ustawodawca zdecydował się na wydłużenie tego okresu. Jeśli więc po upływie lat trzydziestu, umowa najmu trwa nadal między nimi, uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony.
Wzór i druk umowy najmu do pobrania w formacie doc
Pobierz umowę w formacie pdf i doc z druki.gofin.pl
W interesie każdego ze wskazanych podmiotów jest dbanie o swoje prawa oraz wzajemne przestrzeganie obowiązków. Częściowo zostały one już wskazane w definicji opisywanej instytucji prawnej- oddanie do użytkowania oraz zapłata ustalonego czynszu. Ustawa jednak rozszerza ten zakres, wskazując, że do obowiązków wynajmującego należy wydanie lokalu w stanie przydatnym do użytku oraz utrzymanie go w takim stanie przez cały okres najmu. W przypadku mieszkania, należy tu zapewne dostrzegać przede wszystkim warunki sanitarne, dostęp do wody, prąd, a także odpowiedni stopień czystości i higieny lokalu. W niektórych orzeczeniach Sądów Powszechnych, obowiązek ten jest rozumiany szeroko i obejmuje również brak ewentualnych wad prawnych. Podmiot wynajmujący jest także zobowiązany do dokonywania tak zwanych napraw koniecznych. Ich charakter uzależniony jest zapewne od przeznaczenia przedmiotu najmu, jednak w opisywanej sytuacji można przez to rozumieć urządzenia grzewcze, sanitarne, podłogi oraz wszelkie inne, które umożliwiają w obliczu ogólnie przyjętych standardów, zamieszkanie w nim. Najemca ma obowiązek poinformować o awarii osobę udostępniającą mu lokal, a także w razie braku reakcji może wyznaczyć mu termin do wykonania naprawy, a jeśli ten nie wywiąże się ze swojego obowiązku, jest uprawniony do wykonania ich we własnym zakresie i obciążenie jej kosztami bezpośrednio zobowiązanego, to jest wynajmującego.
Oczywiście na najemcy również spoczywają określone obowiązki. Należą do nich na przykład drobne naprawy, których konieczność wynika chociażby z normalnej eksploatacji przedmiotu najmu. Oczekiwanym stanem bez wątpienia będzie porozumienie się w tym aspekcie między stronami, jednak jako przykład można wskazać okresowe odświeżenie ścian, a także naprawa cieknącego kranu.
Ponadto należy pamiętać, że najemca jest zobowiązany nie tylko do przestrzegania przepisów prawa powszechnie obowiązującego, ale również zasad współżycia społecznego oraz aktów nieobowiązujących powszechnie, na przykład uchwał wspólnoty mieszkaniowej, regulacji porządkowych, a ponadto za treścią art. 666 , jeśli nie zostało to inaczej określone, używać rzeczy (lokalu), w sposób odpowiadający jego właściwościom i przeznaczeniu.
Jak wspomniano, umowa najmu może być terminowa lub bezterminowa. Pociąga to określone konsekwencje w sferze jej zakończenia. W przypadku umowy na czas nieoznaczony oraz płatności czynszu co miesiąc, może być ona wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem okresu trzymiesięcznego na koniec miesiąca. Kolejno, jeśli okres płatności czynszu wynosi więcej niż miesiąc, stosunek można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli natomiast, należności regulowane są w odstępach krótszych niż miesiąc, na trzy dni na przód. W przypadku, kiedy mówimy o krótkoterminowym wynajmie (dzienny), wypowiedzenie jest 1-dniowe. Ponadto, wynajmujący może zakończyć najem natychmiast, bez uwzględnienia ustawowych terminów, w sytuacji rażącego naruszenia przepisów przez najemcę, zwłaszcza utrzymania lokalu w należytym stanie oraz jeśli czynsz nie jest należycie regulowany- tu jednak należy najpierw wezwać dłużnika, wyznaczając mu odpowiedni termin spłaty. Podobne uprawnienie ma najmujący w sytuacji rażącego niewywiązywania się ze swoich obowiązków drugiej strony umowy, jak również kiedy okaże się, że lokal ma poważne wady zagrażające zdrowiu, chyba że w chwili podpisywania umowy miał wiedzę na ten temat.
Przepisy prawa regulują w szczegółowy sposób większość zagadnień związanych z tą tematyką. Nadto w kwestiach spornych pomocne okazuje się orzecznictwo Sądów. Planując najem lokalu mieszkalnego zalecane jest szczegółowe zapoznanie się z tą tematyką. Aby jednak mieć pewność, że treści tam zawarte są prawidłowe najlepiej korzystać ze sprawdzonych i aktualizowanych źródeł, na przykład strony Rzecznika Praw Obywatelskich (www.rpo.gov.pl) lub usług kancelarii prawnych.
