Co to jest najem okazjonalny?
Instytucja najmu okazjonalnego została wprowadzona poprzez ustawę z dnia 17 grudnia 2009 roku. Od tego czasu prawa właścicieli nieruchomości zostały zabezpieczone odpowiednimi przepisami. Jak więc powinna wyglądać taka umowa? Przede wszystkim musi być sporządzona na piśmie, w przeciwnym przypadku będzie nieważna. Powinna też zawierać te wszystkie elementy, które znajdują się w zwykłych umowach najmu. Różnica będzie jedynie w punkcie dotyczącym czasu trwania umowy, ponieważ nie może być on dłuższy niż 10 lat. Do umowy najmu okazjonalnego powinny być również dołączone trzy dokumenty:
- sporządzone w postaci aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się, w terminie wskazanym w żądaniu, do opróżnienia oraz wydania lokalu, który był używany w ramach umowy najmu okazjonalnego,
- oświadczenie najemcy, w którym wskazuje inny lokal do zamieszkania w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania,
- oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy we wskazanym w oświadczeniu lokalu
Ostatnie oświadczenie może wymagać podpisu poświadczonego przez notariusza, dzieje się tak jednie w przypadku, gdy wyraźnie życzy sobie tego właściciel lokalu. Dzięki tym dokumentom, w przypadku jakiegokolwiek konfliktu, wynajmujący nie musi wytaczać powództwa o eksmisję przeciwko najemcy. Zobowiązany jest jednak wystąpić do sądu ze stosownym wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności oraz udać się do komornika, który będzie zobowiązany do przeprowadzenia eksmisji.
Bardzo ważną kwestią jest również to, że właściciel lokalu musi w ciągu 14 dni zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego Urzędu Skarbowego. Z kolei najemca może zażądać od wynajmującego potwierdzenia takiego zgłoszenia. Za nim dojdzie do podpisania umowy najmu okazjonalnego obie strony muszą ustalić jeszcze między sobą kto poniesie dodatkowe koszty związane z przygotowaniem niezbędnego oświadczenia u notariusza (obecna stawka, to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli 260 zł).
Pełne omówienie i wzór umowy najmu: https://rynekmieszkaniowy.pl/umowa-najmu-okazjonalnego-wzor-do-pobrania-i-umowienie/
Aneks do umowy najmu okazjonalnego
Co w przypadku, gdy umowa najmu okazjonalnego się kończy, a obie strony są chętne do kontynuacji współpracy? Należy wówczas stworzyć w formie pisemnej aneksy do umowy. Pierwszą rzeczą, o której powinno się pamiętać przy sporządzaniu aneksu najmu okazjonalnego jest to, żeby miał odpowiednią formę. Należy się zastosować do obowiązującej zasady ekwiwalentności formy, która mówi o tym, że aneks powinien być stworzony w takiej samej formie, w jaki została zawarta umowa.
W przypadku najmu okazjonalnego umowa musi być sporządzona w formie pisemnej, więc aneks do niej również musi być podpisany w takiej samej formie. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, żeby aneks do umowy najmu okazjonalnego został sporządzony na przykład w formie aktu notarialnego, nawet jeżeli pierwotna umowa była w formie pisemnej. Zasada ta nie działa jednak w drugą stronę, więc w przypadku, gdy pierwotna umowa miała formę aktu notarialnego, to aneksu nie możemy sporządzić w formie pisemnej, ale również będziemy się musieli udać do notariusza.
Bardzo często sama umowa najmu okazjonalnego zawiera postanowienia, które mówią o tym, w jakiej formie powinien być aneks do umowy. Nie można jednak zawrzeć w niej zapisu, który dopuszcza zmianę umowy zawartej w formie aktu notarialnego za pomocą aneksu w formie pisemnej, bo będzie on nieważny. Jeżeli pierwotna umowa nie zawiera postanowień mówiących o tym, jak powinna wyglądać jej zmiana, to na etapie sporządzania aneksu do najmu okazjonalnego warto takie postanowienia wprowadzić.
Jak powinna wyglądać treść aneksu do umowy najmu okazjonalnego?
Jednym z najważniejszych elementów aneksu do umowy najmu okazjonalnego jest określenie umowy, której dotyczy. Tworząc ten zapis należy wskazać datę, z której pochodzi umowa, przypomnieć przedmiot tej umowy oraz strony, pomiędzy którymi umowa została zawarta. Jeżeli umowie został nadany numer, to należy o nim wspomnieć w aneksie. Warto również stworzyć numer aneksu, co będzie bardzo pomocne przy ewentualnych następnych aneksowaniach oraz datę sporządzenia i podpisania.
Poprzez aneks do umowy najmu okazjonalnego można uchylać niektóre postanowienia umowy, wprowadzać do niej nowe postanowienia lub dokonywać zmiany obowiązujących postanowień. W tym momencie warto wspomnieć o tym, od kiedy wprowadzone zmiany będą obowiązywać, na przykład: od dnia podpisania aneksu albo od po 14 dniach od jego podpisania itp.
Przykładowy aneks można znaleźć między innymi na stronie: http://bip.pyrzyce.um.gov.pl/pobierz/12834
Czy aneks do najmu okazjonalnego wymaga sporządzenia nowych oświadczeń?
Ustawa w żaden sposób tego nie reguluje. W praktyce aneks nie jest nową umową, a jedynie dokumentem, który zmienia lub uzupełnia pewne zapisy. W przypadku umowy najmu okazjonalnego zmianie ulega termin obowiązywania umowy, a pozostałe zapisy zostają z reguły niezmienione. Teoretycznie nie ma więc wymogu do sporządzania nowych oświadczeń, a co za tym, ponownego ponoszenia kosztów notarialnych.
W praktyce jednak należy to zrobić, zwłaszcza gdy w oświadczeniu sporządzonym w formie aktu notarialnego jest zapis mówiący o tym, do jakiego dnia została zawarta umowa. Jeżeli nie chcemy ponosić ponownych kosztów związanych ze sporządzeniem nowego aktu notarialnego, to możemy w aneksie do najmu okazjonalnego wprowadzić zapis, w którym obie strony zgodnie uznają, że dołączone do umowy oświadczenia w dalszym ciągu obowiązują.
Czy fakt zawarcia aneksu należy zgłosić do Urzędu Skarbowego?
Ta sprawa również nie zostało uregulowana w ustawie. Teoretycznie nie musimy tego robić, pod warunkiem, że w dalszym ciągu będzie odprowadzany podatek od najmu. W praktyce jednak lepiej to zrobić, bo dzięki temu możemy uniknąć niepotrzebnych nerwów, gdy trafimy na jakiegoś nadgorliwego urzędnika.
