Sprzedaż nieruchomości najczęściej następuje dwuetapowo – najpierw zawierana jest umowa przedwstępna, a następnie już przyrzeczona, obowiązkowo w formie aktu notarialnego, odczytanego przez notariusza i podpisanego przez strony w jego obecności.
Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży?
Jest to umowa, określająca istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w której strony zobowiązują się do jej zawarcia w przyszłości. Umowa przedwstępna zwykle zawierana jest pomiędzy stronami w wybranym przez nich miejscu i czasie.
Jaka forma umowy przedwstępnej jest wymagana prawem?
Kodeks cywilny stanowi, że umowa przyrzeczona powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Natomiast umowa przedwstępna, nie musi być zawarta w ten sposób. Wystarczy zwykła forma pisemna.
Jednakże każda ze stron może zdecydować się na zawarcie takiej umowy przed notariuszem. Wiąże się to jednak z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat za dokonane czynności prawne, których maksymalną wysokość reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. Korzystnie jest, porównać w tym zakresie ceny w kilku kancelariach.
Zanim jednak zapadnie ostateczna decyzja o podpisaniu umowy przedwstępnej zawartej przed notariuszem, warto wiedzieć jakie są skutki niewykonania tej umowy przez strony.
Dla obu stron taka forma umowy oznacza bowiem, że mogą domagać się wykonania zobowiązań z niej wynikających przed sądem. Jeżeli sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący ma możliwość złożenia pozwu do sądu, w celu wydania orzeczenia o zawarciu umowy przyrzeczonej. Takie orzeczenie ma moc umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, zatem przenosi prawo własności lokalu ze sprzedającego na kupującego.
Jakie elementy zawiera umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Najważniejsze elementy, które warto zawrzeć w umowie przedwstępnej to z pewnością:
- data i miejsce zawarcia umowy,
- dane stron umowy,
- lokalizację nieruchomości wraz z numerem księgi wieczystej,
- podstawowe dane o stanie technicznym oraz powierzchni lokalu i przynależnych pomieszczeń,
- informacje o ewentualnych obciążeniach lokalu,
- cenę sprzedaży lokalu i sposób jej uregulowania,
- wysokość zadatku bądź zaliczki,
- termin obowiązywania umowy,
- podpisy stron.
Jeśli strony uznają za konieczne, by w umowie zawrzeć dodatkowe, nie wymienione wyżej elementy, nic nie stoi na przeszkodzie.
Wzór umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania pochodzi z: https://rynekmieszkaniowy.pl/przygotowanie-umowy-przedwstepnej-sprzedazy-mieszkania-co-musi-w-niej-byc/
Pobierz wzór umowy w formacie doc
Źródło: Infor.pl
Z jakiego powodu sporządza się umowę przedwstępną?
Zawarcie umowy przedwstępnej nie jest wymagane przepisami prawa. Potrzeba jej zawarcia pojawia się wówczas, gdy istnieją okoliczności uniemożliwiające tymczasowo sfinalizowanie przeniesienia praw własności do lokalu.
Przyczyny mogą leżeć po obu stronach np. lokal przeznaczony do sprzedaży pozostaje przedmiotem kończącej się umowy najmu, albo niebawem upływa termin lokaty bankowej przeznaczonej na zapłatę za nieruchomość.
Najczęściej jednak, powodem jest brak wystarczających środków finansowych, leżący po stronie kupującego, a w następstwie, konieczność złożenia wniosku w banku o udzielenie kredytu hipotecznego. Uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu formalności bankowych, które potrafią trwać nawet kilka czy kilkanaście tygodni.
W takiej sytuacji, umowa przedwstępna jest korzystna dla obu stron – zawierając ją, sprzedający rezerwuje klienta, a kupujący – konkretny lokal, zgodny z jego potrzebami.
Zadatek i zaliczka – czy to istotne elementy umowy przedwstępnej?
O ile zaliczka zawsze podlega zwrotowi na rzecz strony, która ją wręczyła i nie wiążą się z nią żadne konsekwencje (oprócz możliwości udowodnienia poniesionych strat przed sądem w odrębnym zupełnie postępowaniu), o tyle zadatek pełni rolę dyscyplinującą obie strony.
Obwarowanie umowy zadatkiem ma największe znaczenie w przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po jednej lub drugiej stronie. W przypadku niewykonania jej postanowień przez jedną ze stron, druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać zadatek. A jeśli sama go dała jako kupujący, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Istotą jest, by zadatek został faktycznie wręczony, ponieważ w przeciwnym razie, nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
Jeśli umowa zostanie wykonana, zadatek jest zaliczony na poczet całkowitej sumy sprzedaży.
W przypadku, gdy ostateczna umowa sprzedaży lokalu nie dojdzie do skutku z przyczyn, które nie zależą od żadnej ze stron albo też obie postanowią zgodnie umowę rozwiązać – zadatek należy oddać stronie, która go uiściła.
Przed zawarciem umowy przedwstępnej można skorzystać z informacji zawartych w np. w Kodeksie cywilnym czy orzecznictwie sądów. W Internecie, warto odwiedzać dobre strony takie jak np. www.biznes.gov.pl, gdzie można znaleźć sporą bazę wiedzy w temacie umów przedwstępnych.
Teksty źródłowe:
1. Załącznik do obwieszczenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 stycznia 2018 r. (poz. 272) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej,
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. u. 1964 nr 1, poz. 93 z pózn. zm.),
