Czym jest umowa najmu lokalu użytkowego?
Umowa najmu to zobowiązanie, na podstawie którego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na określony lub nieokreślony czas, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowę najmu lokalu użytkowego można skonstruować na podstawie przepisów prawa cywilnego, nie mają do niej zastosowania przepisy o najmie instytucjonalnym ani okazjonalnym.
Lokal użytkowy wynajmowany jest po to aby móc prowadzić działalność dlatego najczęściej umowa tego typu zawarta jest pomiędzy przedsiębiorcami lecz zdarza się, że któraś ze stron jest osobą fizyczną.
Najważniejsze elementy umowy najmu lokalu użytkowego
W pierwszej kolejności wskazania wymaga, że umowa najmu pomieszczeń lub całej nieruchomości, która została zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, niedochowanie tej formy skutkuje założeniem, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony co może spowodować problemy. Jednak mimo braku regulacji prawnych co do najmu lokalu użytkowego krótszego niż rok, warto zawrzeć ją w formie pisemnej.
Jak w każdej umowie tak również w przypadku umowy najmu lokalu użytkowego na początek należy określić strony umowy, przedmiot umowy, wysokość czynszu oraz okres najmu, które stanowią essentialia negotii umowy najmu. Warto dokładnie opisać przedmiot najmu, wskazać w jakim miejscu znajduje się lokal, szczegółowo opisać powierzchnię lokalu, warunki techniczne oraz stan lokalu. Niektórzy decydują się na dołączenie do umowy rzutu architektonicznego lokalu czy nawet całego piętra lub budynku z oznaczeniem, którego lokalu dotyczy umowa.
Dodatkowym często pomijanym, acz niezbędnym elementem jest wskazanie możliwych sytuacji, w których dojdzie do wypowiedzenia umowy. Wypowiedzenie umowy niejednokrotnie przysparza problemów, a ogólne przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują sposobu wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony – ustawodawca pozostawił tę kwestię stronom umowy.
Mimo konieczności zawarcia w umowie wielu elementów najlepszą możliwością jest sporządzenie krótkiego wzoru i dokładanie dodatkowych klauzul gdy uzna się je w danej sytuacji za konieczne.
Dobry, bazowy wzór umowy najmu lokalu użytkowego można znaleźć tutaj (https://druki.gofin.pl/pobierz,1789,umowa-najmu-lokalu-uzytkowego.html)
Prawa i obowiązki stron umowy najmu lokalu użytkowego
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu, a jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Jednak niejednokrotnie zdarza się, że najemca musi dostosować lokal do prowadzenia swojej działalności, co w takim przypadku? Otóż, ustawodawca pozostawia takie sytuacje do uzgodnienia między stronami, w umowie. W polskim systemie prawnym istnieje swoboda umów, więc strony mogą według własnego uznania przerzucać odpowiedzialność za pewne nieuregulowane prawem aspekty umowy. Najczęściej zdarza się jednak, że to najemca ponosi koszt dostosowania lokalu do swojego użytku (co może okazać się dla niego korzystne ze względów podatkowych) jednak nic nie stoi na przeszkodzie aby strony uzgodniły rozliczenie części kosztów remontu w trakcie trwania najmu, jako ulgę w czynszu.
Termin i sposób wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego
Jak wspomniano wcześniej wypowiedzenie tego typu umowy zależne jest od tego, czy zawarto ją na czas oznaczony czy nieoznaczony. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują terminy wypowiedzenia najmu wyłącznie gdy umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Ponadto na termin ten wpływa odstęp w jakim płatny jest czynsz. Przedstawia się to następująco:
- Jeśli czynsz płatny jest w odstępach dłuższych niż miesiąc, najemca może wypowiedzieć umowę najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału
- Jeśli czynsz płatny jest w krótszych odstępach niż miesiąc, najemca może wypowiedzieć umowę na trzy dni naprzód
- Jeśli czynsz płatny jest dziennie, najemca może wypowiedzieć umowę na jeden dzień naprzód.
Co ważne, jeśli po upływie terminu, który został oznaczony w umowie najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, bez wątpliwości rozumie się to jako umowę najmu przedłużoną na czas nieoznaczony. Zgoda wynajmującego nie musi być wyrażona wprost, wynajmujący może to po prostu przemilczeć i nadal pobierać czynsz.
W przypadku umów zawartych na czas oznaczony kodeks cywilny nie przewiduje wypowiedzenia umowy przed czasem jej trwania, jednak nic nie stoi na przeszkodzie aby strony w umowie najmu lokalu użytkowego zawarły takie postanowienie. Jest to spore ułatwienie dla najemcy i wynajmującego, choć w przypadku tego drugiego może zdarzyć się sytuacja, że zostanie z niewynajętym lokalem w najmniej oczekiwanym momencie lecz gdy najemca jest uciążliwy również daje mu to narzędzie do wypowiedzenia umowy. Warto rozważyć dołączenie takiego zapisu do umowy.
Forma wypowiedzenia umowy najmu nie została zawarta w przepisach prawa, jednak można powołać się na ogólne przepisy kodeksu cywilnego i stwierdzić, że jeśli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie wymaga zachowania tej samej formy. W związku z tym warto przygotować wzór wypowiedzenia, który to jest prostym, jednozdaniowym oświadczeniem takim jak tutaj. (https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/wp-content/uploads/2018/04/Wypowiedzenie_umowy_najmu_na_czas_nieokre%C5%9Blony.docx )
Na koniec, warto pamiętać, że druga strona umowy to również człowiek, więc oprócz możliwości wypowiedzenia umowy w przypadkach pilnych i ciężkich można porozmawiać z wynajmującym i postarać się skutecznie rozwiązać umowę na mocy porozumienia stron lub znaleźć innego najemcę na swoje miejsce.
Bibliografia:
1. Kodeks Cywilny
2. https://www.chwp.pl/nasze-publikacje/czy-umowe-najmu-lokalu-mozna-rozwiazac-wysylajac-wypowiedzenie-faksem/
3. https://inewi.pl/Blog/wzor-wypowiedzenia-umowy-najmu-oraz-jego-omowienie
